Ada 2 Tahap dalam pembuatan Akta Jual-Beli Tanah (AJB).
1. Pembuatan PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual – Beli)
a. Membuat Perjanjian Jual Beli. berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995, PPJB secara garis besar berisikan :
1. Pihak yang melakukan kesepakatan.
2. Kewajiban bagi penjual.
3. Uraian obyek pengikatan jual – beli.
4. Jaminan penjual.
5. Waktu serah terima bangunan.
6. Pemeliharaan bangunan.
7. Penggunaan bangunan.
8. Pengalihan hak.
9. Pembatalan pengikatan.
10. Penyelesaian Perselisihan.
b. Membawa dokumen-dokumen seperti : Surat Setoran Pajak (SSP), IMB, Blue Print, Surat Persetujuan menjual dari suami/isteri, FC Kartu Keluarga (KK), FC KTP, dan Sertipikat Asli ke PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
c. Pengecekan Sertipikat Asli di BPN (Badan Pertanahan Nasional).
d. Jika belum didaftarkan, BPN akan menerbitkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah.
2. Proses Pembuatan AJB (Akta Jual Beli) di PPAT
ketentuan AJB di dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor
09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah (“Kepmenpera”),
yang menyatakan bahwa AJB harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dalam hal:
(i) bangunan rumah telah selesai dibangun dan siap dihuni;
(ii) pembeli telah membayar lunas seluruh harga tanah dan bangunan rumah, serta
pajak dan biaya-biaya lainnya yang terkait; dan
(iii) proses permohonan Hak Guna Bangunan atas tanah telah selesai diproses,
dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama penjual.
Proses Pembuatan AJB di PPAT:
a. Para Pihak dan minimal 2 Orang saksi wajib menghadiri penanda tanganan Akta di PPAT.
b. Notaris/PPAT akan membacakan dan menjelaskan isi dari AJB.
c. Para Pihak, saksi dan PPAT menandatangani AJB.
d. PPAT dan BPN setempat mendapatkan 1 lembar AJB asli. Sedangkan Penjual dan
Pembeli masing-masing mendapatkan 1 lembar FC AJB
Varian PPJB
Pada prakteknya PPJB dilakukan oleh Developer Property justru ketika bangunan fisik belum selesai di bangun, biasanya developer menawarkan produknya melalui brosur-brosur yang berisi rencana dan fasilitas-fasilitas produk yang akan di jualnya (contoh Apartemen). Sedikit berbeda namun tidak bertentangan dengan PPJB menurut peraturan yang berlaku, PPJB disini berlaku mekanisme sebagai berikut :
1. Surat pemesanan
Dalam tahap ini pembeli diharusnya untuk melakukan transaksi awal berupa Booking Fee/uang pemesanan dan uang muka/Downpayment/DP.
2. PPJB
Setelah melakukan transaksi awal, pembeli/kuasanya diundang oleh developer untuk penandatanganan PPJB. Apabila telah terjadi kesepakatan antara kedua belah pihak maka para pihak dan saksi-saksi dan SP akan menjadi bagian tidak terpisahkan dari PPJB. Nah, PPJB inilah berisi aturan-aturan main yang harus ditaati oleh para pihak
Untuk pembeli pemula, saya sangat menyarankan untuk teliti sebelum menandatangani PPBJ ini karena ketika anda tidak teliti untuk 1 pasal saja, akibatnya ketika anda wanprestasi sanksinya akan sangat luar biasa. Untuk anda yang belum punya pengalaman sama sekali dalam hal perjanjian/PPJB, lebih baik draf PPJB tersebut dibawa pulang terlebih dahulu untuk (setidak-tidaknya) diperiksa oleh relasi/kawan anda yang bergelar Sarjana Hukum atau lebih bagus lagi jika anda meminta pendapat dari Advokat.
contohnya, dalam suatu klausula atau dalam bahasa orang awamnya Pasal dalam perjanjian disebutkan bahwa Pihak kedua (pembeli) tidak diperkenankan untuk mengubah bangunan tanpa persetujuan terlebih dahulu dari Pihak Pertama (penjual).
Jika dipikir secara logika, Bangunan sudah menjadi Hak Milik Pembeli artinya pembeli berhak sepenuhnya untuk merenovasi bangunan kan? kenapa harus meminta ijin dahulu dari penjual? bagiamana jika anda tetap merenovasi tanpa ijin dari Penjual terlebih dahulu setelah bangunan tersebut sudah Hak Milik anda? jawabannya PASTI terjadi sengketa.
Tapi pada prakteknya pada saat penandatangan PPJB, biasanya calon pembeli diberikan kesempatan untuk membaca dan mempelajari draft PPJB terlebih dahulu dengan dipandu “petugas pembaca PPJB” dari pihak developer. Namun, sebab draft PPJB umumnya tidak bisa dibawa pulang dan penjelasan yang diberikan pun hanya seperlunya, banyak calon pembeli yang “terpaksa” asal tanda tangan tanpa memahami substansinya. Padahal, di dalam PPJB tersebut banyak sekali perikatan-perikatan yang menimbulkan akibat hukum tertentu yang cenderung merugikan calon pembeli bila terjadi permasalahan di kemudian hari.
